下調房貸利率的政策目的明顯。5月1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.7%，預期為3.65%，上月為3.7%。5年期LPR為4.45%，預期為4.55%，上月為4.6%。1年期LPR保持不變，5年期LPR下調幅度超預期。本次調整LPR針對降低長端利率，特別是房貸利率的意味明顯。

結構性政策應對疫情沖擊，房貸利率下調刺激消費。當前經濟下行壓力來源于兩部分，一部分是疫情沖擊，另一部分是由于房地產投資等傳統投資動能衰弱導致的內生性增長壓力。針對疫情沖擊，更多地是采用結構性政策定向發力，比如針對“餐飲、零售、旅游等接觸型消費”，“企業停產減產”，“貨運物流和產業鏈供應鏈運轉出現摩擦”等。針對房地產投資等，在繼續“因城施策”下，主管部門已經開始采取全國性的調整動作。繼5月15日下調首套房房貸利率下限后，本次并未調整1年期LPR，而單獨下調5年期LPR，下調幅度超預期，刺激房地產銷售的目的十分明顯。

5月信貸數據或繼續疲軟，調降5年期LPR以改善預期。當前有效融資需求不足的困境依然未見改善，預計5月新增信貸社融數據會延續4月的疲軟態勢，寬信用難言好轉。當前銀行間市場利率和金融機構平均貸款利率均已降至較低水平。市場缺的不是貨幣，而是需求，特別是改善預期的刺激政策。近期市場流動性處于較為充裕狀態，所以5月MLF等量續作。本次未調整1年期LPR，原因是一般貸款利率已降至較低水平，而刺激樓市有利于改善居民的消費預期。這不僅可以降低個人住房貸款償付成本，從而刺激消費需求；也可以降低企業中長期貸款的償付成本，激發企業中長期貸款需求。此外，本次降息也有利于將降低社會融資成本，避免全社會付息問題把杠桿率進一步推高，導致杠桿率進一步上升至不可持續的位置。

房貸利率仍處于較高水平，房貸利率下調與銷售企穩反彈有時間差。我們提示：1）目前居民部門杠桿率已經較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心，短期內通過刺激銷售的方式恐難以馬上改善消費者預期。2）相較于本輪疫情爆發后房地產銷售的頹象（4月商品房銷售面積同比降幅接近40%），房貸利率仍有下調的空間。從歷史數據來看，目前個人住房貸款利率仍然處于較高的水平。3）從歷史規律來看，在房貸利率明顯下調后，一般需要1-2個季度才能看到商品房銷售企穩反彈的現象。4）當前處于穩增長壓力大，政策放松以改善預期，防風險任務仍然突出的三重博弈之中。在短時間內，或許很難看到全國性的力度較大的“救市”政策。需關注“因城施策”下各地區更大力度的政策松綁情況。從目前各地的反饋來看，部分地區的松綁力度較大，一些熱門城市的銷售情況也開始呈現好轉跡象。

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